Kapitalanlage · Berlin · Stand
Budget ≤ 400.000 € Typ 1–2 Zimmer, klassisch Steuersatz ≈ 42 % Eigenkapital 10–20 % + NK Lage Ring + knapp außerhalb Ziel Mix

Alle Projekte

Zeile antippen klappt Details, Verlauf und Kontakt auf. Über ein Signal oder Label fahren (oder antippen) erklärt, was es bedeutet und warum es diese Farbe hat. Spaltenkopf antippen sortiert.Karte antippen klappt Details, Verlauf und Kontakt auf. Signale, Labels und den Score antippen erklärt sie. Reihenfolge über „Sortieren nach“.

Wo die Projekte liegen

Echte Berlin-Karte mit Ortsteilen, S-Bahn-Ring und Ringbahnhöfen. Positionen auf die Hausnummer genau (OpenStreetMap). Ziehen und zoomen, auf einen Pin klicken für Details. Mausrad-Zoom nach einem Klick in die Karte.

innerhalb des Rings außerhalb des Rings S-Bahn-Ring Spree & Kanäle Parks Große Pins = Top 5 nach Rang

Meine Merkliste

Fristen & Termine

Aktionen, Besichtigungen und die Übergabe-Frist für die degressive AfA – Tage ab heute gerechnet

    Rechner

    10 Jahre mit Bauphase, KfW und Steuereffekt – bei einer Wohnung „Rechnen“ antippen
    Rechner

    Was bringt dir die Wohnung über 10 Jahre?

    Wähle bei einer Wohnung „Rechnen“ oder trage eigene Werte ein.

    Gilt für alle Projekte: Eigenkapital, Bankzins, Tilgung, KfW-Zins, Steuersatz, Miet- und Wertsteigerung. Änderst du sie, rechnen Tabelle, Score und Rang sofort neu.

    Objekt
    Kaufnebenkosten

    Vorausgefüllt aus dem Exposé des gewählten Projekts.

    Finanzierung
    Steuer & Annahmen
    Erstes volles Vermietungsjahr · pro Monat
    Vor Steuern–Cashflow
    Steuereffekt–AfA & Zinsen
    Nach Steuern–Cashflow
    10 Jahre ab Kaufvertrag
    Ø pro Monat–nach Steuern, inkl. Bauphase
    Vermögenszuwachs–nach Verkauf, abzgl. Einsatz
    EK-Rendite–p.a. auf dein Eigenkapital
    Jahr für Jahr (10 Jahre)
    AfA über 10 Jahre: degressiv vs. linear

    Annahmen: 2 % Mietausfall, Notar/Grundbuch laut Feld (Standard 2 %), Kosten +2 % p.a. Bauphase: im Schnitt 45 % des Darlehens abgerufen (MaBV-Raten), keine Miete, Bauzeitzinsen als Werbungskosten abgesetzt; bei Übergabe in ≤ 3 Monaten keine Bauzeitzinsen. Verkauf nach 10 Jahren ab Kaufvertrag steuerfrei (§ 23 EStG), ohne Verkaufskosten. Übriges Einkommen hoch genug für die Verrechnung von Verlusten. Keine Steuerberatung.

    Vor jeder Reservierung klären

    8 Punkte – schriftlich anfordern, am besten als Anlage zum Kaufvertrag
    • Fertigstellung und Übergabe im selben Jahr: Rutscht die Übergabe ins Folgejahr der Fertigstellung, ist die degressive AfA weg. Termin und Verzugsregelung prüfen.
    • Kaufpreisaufteilung Gebäude/Grund: bestimmt die AfA-Basis und ob § 7b überhaupt möglich ist.
    • Energiestandard schriftlich: EH40 und QNG-Zertifizierung (Siegel kommt erst nach Fertigstellung) – mit Haftung des Bauträgers.
    • KfW-298-Antrag vor Beurkundung stellen oder aufschiebende Bedingung vereinbaren.
    • Ratenplan nach MaBV und Fertigstellungs-/Gewährleistungssicherheit; Bonität des Bauträgers – 2025/26 sind u. a. Ziegert und Pandion insolvent gegangen.
    • Hausgeld und Rücklage (Wirtschaftsplan), Teilungserklärung, Stellplatz nötig oder nicht.
    • Mehrteilige Projekte: Bei Dachaufstockung oder Altbauteil klären, ob die konkrete Einheit als Neubau gilt.
    • Mietansatz selbst prüfen (Vergleichsangebote in der Straße), nicht die Musterrechnung des Vertriebs übernehmen.

    Die Regeln in 30 Sekunden

    degressive AfA · § 7b · KfW 298 · Mietpreisbremse

    Degressive AfA – Kauf zählt, nicht Baubeginn

    Beim Kauf vom Bauträger reicht: Kaufvertrag zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 und Übergabe spätestens im Jahr der Fertigstellung (§ 7 Abs. 5a EStG). 5 % vom Restwert statt 3 % linear.

    § 7b scheitert im Ring meist am Preis

    Zusätzlich 4 × 5 % nur bei EH40 + QNG und Gebäudekosten ≤ 5.200 €/m² (inkl. anteiliger Nebenkosten, geteilt durch Nutzfläche inkl. Keller/Stellplatz). Realistisch nur bei Gesamtpreisen um 7.000 €/m².

    KfW 298: Antrag vor dem Notar

    Bei EH40 + QNG gibt es bis 150.000 € KfW-Kredit (aktuell ≈ 2–3 %). Wer den Kaufvertrag vor Antragseingang unterschreibt, verliert die Förderung – außer mit aufschiebender Bedingung im Vertrag.

    Miete: keine Mietpreisbremse, aber realistisch rechnen

    Neubau ist ausgenommen (§ 556f BGB). Angebotsmieten im Ring ≈ 22–26 €/m² unmöbliert (ImmoScout24 Q3/2026: Neubau Berlin Ø 20,87 €/m²), für die Kalkulation eher 21–23 €/m². Anbieter-Rechnungen mit 29–30 €/m² sind zu optimistisch.

    Einschätzung

      So wird gerechnet

      „EK-Rendite“ = jährliche Rendite auf dein eingesetztes Eigenkapital über 10 Jahre ab Kaufvertrag – inkl. Bauphase, Tilgung, Steuereffekt, KfW 298 bei QNG-Projekten, 1,5 % Miet- und Wertsteigerung p.a. und steuerfreiem Verkauf nach 10 Jahren. Annahmen im Rechner änderbar.

      Geprüft und aussortiert

      Damit du siehst, was schon angeschaut wurde

      Watchlist

      Angekündigt, aber noch ohne Preise oder Vertriebsstart

      Quellen-Check

      Welche Quellen durchsucht wurden und was sie gebracht haben